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こんにちわ！
サラリーマンしながら不動産投資をしてる和泉です。
サラリーマンが不動産投資を成功させる上で考えておくべきポイントを書いていきたいと思います。
目次
不動産投資をしたいのか不動産事業をしたいのか
まず不動産投資を考える方に対して筆者が声を大にして最初に問いたい事があなたが
不動産投資をしたいのか！？
不動産事業をしたいのか！？
です。
不動産投資と不動産事業の違い
筆者は2つの違いについては以下のように考えています。
- 不動産投資とは
必要な知識：物凄い必要なわけではない
時間的な制約：基本的には手が掛からずほったらかしでOK
リスクとリターン：ローリスクローリターン - 不動産事業とは
必要な知識：物件売買の判断や物件経営に関する高度な知識が必要
時間的な制約：多くの労力をかける必要がある
リスクとリターン：ハイリスクハイリターン
両者の大きな違いは不動産について手を掛けて頑張るのか、それとも手を掛けないで不動産をやるのか、です。
また当たり前ですが、手を掛けてやった分、リターンは大きいです。
そして、不動産投資は儲かりません
これは多くの方が言われているので断言できるかと思います。
よく不動産投資は儲かる！というような話を見聞きしますが、不動産投資で儲かるのは、不動産事業をしている、もしくはお宝物件を運よくゲット出来た、のどちらかです。
基本的に一般的な不動産投資は儲からないと思って下さい。
一方で不動産事業は儲かります。代表的な例で言えば物凄い人気の無い物件を安く購入し、リフォームした事で超人気物件になって収益が出ている、こんなパターンです。
ただし、人気の無い物件を安く購入するわけですから、失敗したら酷い物件を購入しただけになってしまうため、大きな損失を被るため非常にハイリスクと言えます。
しかし、多くの知識と経験を積めば、そうしたハイリスクな物を見極められるため、人によっては不動産事業はローリスクハイリターンとも言えます。
投資がしたいか事業がしたいかを選択する必要がある
サラリーマンが不動産投資、もしくは不動産事業をする際に必ず考えて欲しいのは
不動産に関する知識や経験を蓄え、時間も投資して不動産事業をしていきたいのか、それともある程度の知識までを蓄えて不動産を購入し、基本的に不動産には時間を投資せず、手を掛けずに不動産投資をしたいのか、
を選択して欲しいと思っています。
時間的に余裕が無いのであれば絶対に不動産事業は勧めません。相応の勉強が必要だし、知識や経験を蓄えたとしてもしっかりと利益を上げるためには相応の時間的な投資も必要だからです。
また、不動産関連の事業が好きでなければ続かないため不動産について手を出すべきではないと思っています。
不動産投資に関してプロになるわけではない、不動産はあくまで投資として自分は不動産以外の分野に時間を投資したい、というのであれば不動産投資をする事を筆者はオススメします。
不動産投資をする事のメリット
不動産投資は儲からない、という事をこれまで述べてきました。
儲からない不動産投資をどうしてするのか？それは不動産投資にも相応のメリットもあるからになります。筆者は不動産投資は以下のようなメリットがあると思っています。
- 死亡時に借入額が全額免除になるため、生命保険代わりになる
- 政府がインフレ政策を進めているが、実際にインフレになっていった場合、資産の保全効果が高い
- 年金代わりになる
以上3点が不動産投資をするメリットになります。
あくまで短期的な金銭的なメリットはありません、と改めて言っておきます。
よく節税効果がある、と言っているのを見受けたりしますが、まやかしです。実際には節税効果以上に出費が出ます。また不動産関連で物凄い額の経費を計上している方もいたりしますが、そうした事は犯罪ですのでオススメしません。
短期的な金銭的メリットはありませんが、長期的な金銭的メリットはあります。35年ローンを完済するまでに途中の空室が出たとして仮に500万円の支出があったとします。
35年間の合計はマイナス500万円です。しかし、36年目からは毎年＋100万円だとします。そうすると6年後にはプラスに転じ始めます。つまりローン完済後数年してやっと利益が出始めます。
それが不動産投資における金銭的メリットです。そんなに長期で待っていられない、というのであれば不動産投資はせずに不動産事業をするか、他の投資をすることを強く勧めます。
つまり、基本的に不動産投資は守りの投資です。仮に物凄いインフレーションが生じた際に不動産を自身のポートフォリオとして保有していれば資産が保全されます。また、死亡時にも保険として機能します。
こうした部分に対してメリットと感じるのであれば不動産投資をしても良いと筆者は考えますが、自分からお金が出ていく物は負債だ、と金持ち父さんのロバート・キヨサキさんが言われているように考えるのであれば不動産投資はしない方が良いです。
新築が良いのか、中古が良いのか
では不動産投資をする上で新築が良いのか、中古が良いのか、という話をしたいと思います。
よく新築はダメだ！新築で酷い目にあった！という話をちらほらと見ますが、筆者は条件付きですが新築推しです。
新築推しな理由としては、不動産投資は出口戦略が何よりも重要だと思っているからです。
不動産投資の出口
不動産投資の出口としては以下の2つがあります。
- 物件の売却による利益
- 賃貸収入による利益
1つ目は簡単で売却時点で不動産保有における支出額の合計額が売却価格より上回る差益が利益となります。2000万円のローンで購入し、20年後にローン残債が仮に1000万円だとして、それまでの手出しが100万円、売却価格が1500万円であれば400万円の利益になります。
それが一つ目の売却による出口です。
2つ目の賃料収入による出口ですが、仮に35年ローンを支払うまでに500万円の手出しがあったとして、36年目以降に貰う賃料で500万円以上貰えていればそこからはプラスなので後は保有し続けても売却しても良い、という状態になる事。
これが2つ目の出口です。
出口から見る新築推しの理由
不動産には耐用年数という物があります。その年数が55年です。実際には耐用年数を超えても物件には問題なく済むことが出来ます。
では耐用年数の何が重要なのかというと
耐用年数までのローンしか組めない
という事が重要です。
仮に築年数30年の物件を保有していたとします。その物件を売却しようとした時に購入者は最大でも25年ローンしか組めません。
なので、売却先が限られます。そうした流動性の低さが選択肢の幅を少なくし、上記のような出口に至りずらくなります。なので、筆者はあまり古い物件を勧めません。
リフォームした古い物件を不動産投資用に購入するなんて事は絶対にやめた方が良いです。リフォームした物件を買うくらいなら自分で安く買って自分でリフォームして売るなり貸すなりした方が絶対良いです。
また、不動産投資として収益を上げ始めるのがローン完済後と言いましたが、ローン完済後というとそれなりの年数がたってからになります。
仮に築年数20年の時に購入し、35年後にローンを完済した場合、55年の物件が残ります。55年の物件と仮に新築で購入した35年ねんの物件でどちらが収益を上げるのか？と言えばある35年の方が可能性としては高いです。
35年と55年のどちらの物件に住みたいですか？と言われたら基本的には35年ものの方が良い可能性が高いからです。
収益を上げ始める段階で物件がどのような状態か、を考える事が不動産投資をする際には非常に重要なポイントです。
新築物件購入時の注意点
新築推しとは言いましたが、新築においてはいくつか注意点があります。
- 新築プレミアムという新築価格が購入時に物件価格に上乗せされていないか
- 新築家賃になっていて相場より高くないか
この2点は非常に重要です。
新築は誰しもが住みたがるので、相場より高い家賃でも人が付きます。その家賃に対してローン返済額がこの程度なので大丈夫です！となっているパターンは非常に注意です。
一旦その人が出てしまった後は家賃が相場に下がりますので毎月の支出が非常に大きい、という事になり兼ねません。
また、不動産価格は家賃と連動して上下しますので、新築物件の場合、当初の家賃が相場以上であれば、不動産価格も通常より高めになっている(新築プレミアム)が乗っているため、家賃設定が相場通りなのか、本当にその家賃が妥当なのかについては新築を購入される場合は相当チェックした方が良いです。
不動産投資で購入後に出来る事
不動産投資は守りの投資です。
そのため、出来る事は基本的には限られてきますし、むしろ何もしなくても勝手に管理会社が全部やってくれてなんとかなるのが不動産投資の良い部分でもあります。
なので、基本的にはあまり出来る事はありませんが、一刻も早く不動産投資で収益を上げたいのであれば繰り上げ返済を実施する事です。
不動産投資で最も早く収益を上げるのであれば現金一括購入が一番早いです。しかし、多くの人はそれをすることが出来ません。
また、不動産投資はローンを借りて現金は他のポートフォリオに回す事が出来る、という部分も魅力ではあるため、一概に現金で全て購入してしまう事が良いとは言い切れません。
繰り上げ返済のメリットと不動産投資で資産を大きくする方法については以下の記事でも記載しています。
まとめ
不動産事業ではなく、不動産投資について見てみました。
筆者はサラリーマンの方へは基本的に手の掛からない不動産投資をオススメしています。
知識や経験が無いままやると非常にハイリスクな不動産事業については不動産投資で頑張りたいと思える人、短期的にお金を稼ぎたい、というような人がしたら良いと思っています。
株で譬えるのであれば、
不動産投資はETFを購入して世界的な分散投資をしましょう、というような投資方法です。短期では増えませんが長期で見れば安定して徐々に増えるという物。
対して不動産事業は少ない銘柄に集中投資をして利益を上げよう、もしくはデイトレーダ的なトレードをして利益を上げよう、という物に似ていると思います。
株式の世界においても集中投資や短期トレードで稼いでいる方は多くいます。しかし、そうした方々はみなそれなりの知識と経験を持っているからこそ、そうした世界で利益を上げています。
それが出来るのであれば金銭的に増えるし、実際に事業として利益があげられるので遣り甲斐はそちらの方があるとは思いますが、初心者や多忙なサラリーマンが始めるのは少々リスクが高いかな、と筆者は思っています。
また、不動産投資をするのであれば基本的には長期的に支出が続きますので、よく年収400万から出来る不動産投資、とかありますが基本的に毎年の収支がギリギリの方や今後マイナスになっていく可能性がある、とかの方は不動産投資は絶対にやめた方が良いです。
短期的に不動産投資を辞めると基本的に損する保険みたいな性質が不動産投資にはありますので、ある程度資金がある方、年間の収支がそれなりにプラスを見込める方が不動産投資に適切な方かな、と筆者は思っています。
最後まで読んで頂きありがとうございます。
