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こんにちわ。
昨今大問題が乱発している不動産投資について書いていきます。
不動産投資とは？
不動産投資について、一般的なサラリーマンがまずオススメされるのは
都内・区分・中古！
この3つのキーワードだと思います。家賃や資産価値の下落も少なく、大幅な転入超過な東京においては日本全体の人口が減少しても東京の人口はまだまだ増えると想定されているため、空室リスクも当面問題ないと考えられているからです。
ただし、そのような不動産を購入した際に一体どのくらい利益が出るのか？とよく試算してもらうとマンションの経過年数にもよりますが、大体-2,000円～+5,000円の間であることがここ数年の相場だと思います。
都内区分マンションを購入した際に月々の利益が＋20,000です！という物件があったとしても、それはお宝案件か怪しい案件のどちらかであり、怪しい案件の可能性の方が非常に高いです。仮に本当にお宝案件であれば、お客さんに紹介するのではなく、その不動産会社の社員が買ってしまう事でしょう。そのように基本的に一般人の手に届くような物件はあまり良くない売れ残り案件が殆どだとも言われています。
都内には不動産会社が約300社あり、私が全ての不動産会社を見たわけではないですが、基本良い会社であれば販売価格に大きな差はなく、販売している物件の資産性や収益性や管理面のフォロー方法にも大きな差はないと思って良いと思います。
つまりよくあるパターンの都内・区分・中古であれば、利益率としては大体3～6%程度であるため、購入後すぐには儲からない、と思って間違いありません。
そのため、よく不動産で資産を増やすためには一棟をするしかないという話がありますが、区分も購入された事が無い方に相場として数億の一棟マンション購入は正直私は勧められません。
一棟になってくるとこれは投資というよりはビジネスに近いイメージを持たれたら良いと思います。
不動産投資の方法
ではそんなに大きくは儲からない、と思われる不動産投資はどのようにするのが良いのでしょうか？
不動産を購入される際は基本35年ローンを組むかと思います。仮に今25歳であれば、60歳の時にローンを完済し、そこから大体毎月家賃収入を得る事が出来ます。つまり早くても35年後から資産としてはプラスになります。35年、長いですよね。
不動産投資での試算を増やす最速の方法は基本は毎年大きな額で繰り上げ返済をする、という方法を取る事が都内・区分・中古の基本戦略になります。
例として2000万円の物件を35年ローンで購入。毎年の金利2%、月々の収益とローン返済などの支出を引いて月々±0だった場合、毎年100万円繰り上げ返済を実施すると約12年でローンを完済できます。
次にまた新しい物件を2000万円で購入し、同じく毎年100万円繰り上げ返済します。更に今度は1件目の家賃収益も併せて繰り上げ返済をすると約半分の6年でローンを完済できます。
更にまた新しい物件を2000万円で購入し、同じく毎年100万円繰り上げ返済します。今度は1件目と2件目の家賃も併せていくと約3年でローンを完済できます。
これを続ける事で徐々に少ない年月で新しい収益物件を得る事が出来ます。このように雪だるま式に資産を増やしていく事が不動産投資をする上での非常に重要な戦略になります。
※上記例は話を簡単にするために年数を半数にしていますが、実際のローン完済にはもう少し年月が掛かります。
つまり、都内・中古・区分による不動産投資は時間を掛けて投資をするETFと殆ど同じような感覚で始めるのが良い、という事です。
一度買って何もせず35年後に回収ではなく、ETFを続けて購入し続けるように、続けて繰り上げ返済を行う事が都内・中古・区分の不動産で資産を増やす方法になります。
なので、ETFの購入を途中で止めるよりも長く続けた方が良いのと同様に不動産投資も続けて繰り上げ返済を実施出来る方が購入すべきです。そのようにした時に初めて不動産をする旨味が出ます。
たまに不動産投資に繰り上げ返済をするよりも別で運用して資産を増やした方が良い、という方もいますが、それが出来るならそもそも不動産を購入する必要が無く、ご自身が利益を上げられる運用を続ければ良いのです。
後は好みの問題だと私は思っています。ETFのように流動性の高い商品を購入し続けてドルコストにより資産を増やすのか、不動産のように流動性は少なくてもインフレに強く、長期で安定敵に収益を上げる古からのやり方で資産を増やすのか、の選択です。
いずれにしろ、安定したキャッシュを継続的に得られ、投資し続ける事が出来るようになっている状態であれば都内・中古・区分の不動産投資はやっても良いと思いますが、そうでない方であれば都内・中古・区分の不動産投資はオススメしません。
なので、都内・中古・区分において同条件で少しでも購入価格が安い不動産を探そう！とするよりもどれくらい繰り上げ返済可能か、という部分がある意味焦点になってくる運用商品であるという事が重要な投資になります。
まとめ
- 不動産投資は都内・中古・区分が基本だが基本はすぐに資産は増えない
- 不動産で資産を増やす方法は繰り上げ返済と所有物件数の増やす事
- 不動産は継続的に繰り上げ返済が出来る人にとっては旨味のある投資であると認識すべき
最後まで読んで頂きありがとうございます。
