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こんにちわ！
先日友人に不動産投資のお誘いを頂き、ご紹介頂いた会社にお話を伺いに行きました。お話を伺ってみたところ、2019年3月時点においても消費税増税前であり、低金利でローンを借りる事ができる現状からサラリーマンの方々からはかなり強い不動産投資の需要があるんだなと改めて思いました。
不動産投資自体はかなり古くからある最も基本的な投資ですが、この投資について実際に区分マンションを購入してみて思う事や色々と勉強してみて感じている事を書いてみたいと思います。
王道の区分マンション投資
今回お話を伺った会社の紹介も一般例に漏れる事なく、都内区分マンション投資をオススメしておりました。
ただ、都内区分マンション投資は利益を出すためにはかなりの時間がかかります。
大抵は区分マンションを購入される場合、35年ローンかと思いますが、利益がまともに出るのはローン支払い後の35年後です。
その間35年間は2年に一度の更新のタイミングで空室が出た、経年劣化により家賃が下落した、管理費が上昇した、などのよくある状況を加味すれば35年間でかなりの手出しが出る事を覚悟しなければいけません。
また、35年間そのマンションが稼働し続ける事も条件の1つです。人口の過疎化や仮に震災などが起きれば一気に空室になってしまい、全く収益を上げる事が出来ない物件になってしまいます。
将来の事はわかりませんが、こうしたリスクをなるべく減らして物件選定をしても利益が出るのは35年後、と言われてやりたいでしょうか？
多くの方はそんな将来の事よりも今お金が欲しい、と考えられると思います。だからこそ、悪質な業者から高収益物件に手を出し、失敗して大損失を被る、という被害が後を絶ちません。
だからこそ、以下の記事でも述べましたが、継続的に資金を手出しをして繰り上げ返済をどれだけ実施できるか？が勝負の投資だなと筆者は思っています。
よって、低金利のローンでマンションを購入する事が出来るからと言って定常的な繰り上げ返済が出来ない家計状況であれば不動産投資はやるべき投資ではないな、と筆者は思っています。
実際のところ筆者は税金面では多少恩恵を受けていますが、全くと言っていいほど儲かっておらず、不動産投資は今のところ貯金箱感覚で資金を投入して繰り上げ返済しています笑
不動産事業は儲かる！？
そうは言ってもよく不動産は儲かる、という話がネットや噂ではゴロゴロあります。これは筆者の身の回りの不動産で成功されている方では以下の様な方々でした。
- 区分マンションをありえない価格でゲットしたお宝物件だった
- 不動産を譲り受けて初めから収益物件だった
- 不動産投資ではなく、不動産事業をされている
上の2つについては1つ目は2009年のような不動産融資がまだまだ得難い頃は都内の物件で利回りが10%超えがゴロゴロありました。これは10年運用出来れば元を取れるという数字なので、2019年の現在となっては非常にお宝物件です。当時と現在でマンション価格も上がっているため、売却益も相当なプラスになっていたりします。
２については親戚から譲り受けたとか、知り合いがくれたとかそんな幸運な方々です。そうした不動産はもう持っているだけで利益が出ます。筆者の身の回りにはそんな不動産をくれる親戚や2019年の現在にお宝不動産を売ってくれる様な販売業者の知り合いもいないです。
ここで一番触れたいのは3つ目です。
3つ目については都内区分マンションではなく、地方区分マンションであったり、築古の戸建であったり、アパート一棟購入であったり、マンション投資だったりします。
こうした部類の不動産投資は都内区分マンション投資と比較して非常に儲かる可能性が高いです。
なぜ儲かるのかと言えば、全て相応にリスクが高いからです。例えば地方物件であれば首都圏以外の地方は住民減少のリスクがかなり高くあるため、都内と同じ利回りでは物件が売却できません。そのため、高い利回りで販売されています。
何でもそうですが、高いリスクを取ればその分得られるリターンは大きくなります。しかし、高いリスクを取るという事は相応の知恵と経験が必要になります。
やっていない筆者が言うのもなんですが、一棟マンション投資がしたいと相談を受けても本を100冊程度読むなど、相当勉強してからでないとオススメしません。
やはり高い利益が出るというのは相応のリスクがあります。そして購入にあたり、物件選定の目利き出来る様になるため、かなりの勉強による知識を必要とし、実際に購入後も維持管理や運営にあったって様々な工夫が必要になってくるこれらの投資はもはや投資ではなく、事業であると筆者は考えています。
都内区分マンションの不動産投資は正直片手間でも出来ます。しっかりとした業者で購入すれば購入物件に大きな間違いはないですし、管理会社が集金から客付けまでその殆どを行なってくれるからです。
しかし一棟物件などであれば、副業としての1つの事業として捉え、不動産に関わる多くのリスク管理やリスク発生時の対応方法の知識や経験を必要とします。先日もレオパレスで施行不良などの問題が生じていましたが、それら全てを踏まえて不動産に関わる事業を上手くできる、そうした事に対応する事の出来るだけの時間がある、という事であればチャレンジしてみるのもアリだと思います。
筆者が都内区分マンションを購入した理由
筆者も不動産投資をする際に多くの先輩不動産投資家の方々と相談し、また多くの不動産会社からもお話を聞く中で都内区分マンション投資にするか、マンション一棟投資にするかでかなり迷いました。
筆者の年収では都内区分マンションを1つでも購入するとマンション一棟投資が出来るだけのローン融資は出来ないと言われていたため、両方する、という選択肢は取れなかったです。
都内区分マンションであれば月々の収支はほぼ±0、基本は諸経費や空室やローン利率の上昇などでマイナスになる事が想定されており、マンション一棟投資にすれば月々で数十万の利益が出るという事がシミュレーション上は想定されていました。
後は性格とか知識とか自分への自信とか家庭の状況などあるかと思いますが、筆者もそれなりに勉強したつもりではありましたが、不動産投資未経験でいきなり億単位のローンを組むマンション一棟投資をする勇気は出ませんでした。
仮に何かの想定外が生じて失敗すると自己破産確定なローン残債となるため、いくら月々数十万のプラスとは言え、その選択肢を取る事は当時の筆者には出来ませんでした。(今もまだ無理ですハイ、、頑張ります)
仮に築古の戸建てを一括購入して利益を上げているなどの経験があればそうした選択肢も取れたでしょうが、いくら本で勉強しようと実際に購入した経験や知識にはかなわず、そこまでのリスクを取れませんでした。
正直マンション一棟投資は是非チャレンジしてみたい領域なので、今後も継続的に勉強や筆者の中でGOサインを出す事が出来る案件を探していこうとは思っています。
まとめ
不動産投資は不労所得を得られる投資として非常に人気が高い投資ですが、実際に現在人気の都内区分マンション投資ではそうした不労所得を得るためにはかなりの時間がかかりますし、またかなりの自己資金が必要になります。
そんなに長く待てない、というのであれば不動産事業にチャレンジしてみることをオススメしますが、チャレンジする前は必ず多くの勉強と経験、もしくは信頼できる人を味方につけてからチャレンジしてみて欲しいなと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます。
