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こんにちわ！
友人に誘われて不動産会社でお話しを聞いてきた際に不動産会社としての立場で良い事しか話さないなと思った事と不動産購入をするにはある程度の知識と自分の中での購入基準を作るべきであると思った事について私見を述べたいと思います。
不動産会社で話を聞いた際のデメリット
不動産会社に行った際に迷惑だなと思うのが押し売りです。
基本的に不動産会社に話を聞きに行く、という時点でお客さん側にはある程度購入の意志はあります。しかし、不動産は購入に必要な金額が大きいため、簡単に決断する事は出来ないのが通常の心理かと思います。
また、現在活況の不動産業界では売買物件が早い物勝ち状態であるため、その場で購入の決断を求められる事が多々あります。
そうなると購入を悩んでいる人からすれば数千万を簡単に即決は出来ないため、一旦保留にしたくなりますが、不動産業者は何が悩む理由がありますか？と購入決断を迫ってきます。
基本的に相手の方が圧倒的に場数は多いため、購入を決断しない理由を話してもトークで丸め込まれます。そうなってくるとお客さん側からするとひたすら迷惑な話になります。
- 機会損失です
- 購入しない理由が無い
- こうした場で購入を決断をしない人は結局いつまで経っても不動産投資は出来ない
- 金利が上がっているので来年は今より利益が低い
- こんないい物件がまた出てくるとは限らない
などなど言いたい放題言ってくれます。上司と部下であればパワハラじゃないか、と思うくらい言ってきます。
これは不動産業界の構造的な問題があると思っていて、確かに不動産自体は結構売れているため、良い物件は早い物勝ちになっています。また、金額が大きいため、不動産業者の仕事としては購入者に一歩を踏み出せるようにするのが仕事とも言えます。
そのため、若干の押し気味で販売する傾向があります。
不動産業者は結局物件を売りたい
基本的に不動産業者も物凄い良い物件、例えば利回り20%とかのワンルームマンション等が仕入れる事が出来たのであればお客さんに回すなんてことはしません。当然会社で運用します。
それくらいの超優良物件はお客さんに販売される事は無く、仮に利回り20%の価格で仕入れられたとしても相場通りの利回り4%等に販売価格を上げて販売します。それで十分売れるのでそれ以下の価格で販売する必要がありません。
そうした物件を販売したい不動産会社ですので、基本的にはお客さんに不動産を購入して欲しいのです。
なので不動産を購入するメリットを物凄い述べます。大体どの会社も同じような事を言います。
- 将来の年金対策代わりになる。年金需給が今の若い人は70歳からになるという話もある
- インフレ対策になる
- 不動産は物凄い安定資産だ
- 東京の人口は長期に渡って安泰だ
- 都内ワンルームは非常に手堅い
- 保険代わりにもなる
- 東京に地震が来るリスクが減少中だ
基本は不安をあおり、そのための対策として非常に不動産が有効だ！という事を述べます。
筆者も基本的には上記内容には賛成なので、不動産を保有していますが不動産投資はあくまで投資なので絶対はありません。なので不動産に資産を片寄せし過ぎる事がそんなに良い事とは思っていません。
前述の不動産購入メリットにも全て逆になる可能性も秘めています。
- 将来の年金対策代わりになる。年金需給が今の若い人は70歳からになるという話もある
→空室になれば年金替わりどころか資産を逼迫する原因になる - インフレ対策になる
→デフレする可能性だって0じゃない。実際に日本は人口減少期に入っていくので35年後にインフレしている可能性が高いだけであり、そうなっている保証はない - 不動産は物凄い安定資産だ
→安定である可能性が高い、というだけで数千万円の資産が0になる可能性だってある。 - 東京の人口は長期に渡って安泰だ
→ITの発展に伴って自宅勤務が普通になるかもしれない。東京が人の住みにくい街になるかもしれない - 都内ワンルームは非常に手堅い
→シェアハウスが普通になる時代が来るかもしれない。 - 保険代わりにもなる
→空室になれば通常よりも物凄い高い保険料になる - 東京に地震が来るリスクが減少中だ
→予測の難しい地震においてリスクが減少中と言われても何の説得力もない
と色々と考えられます。特に今回は都内への地震のリスクが減少中、には少々無理があるんじゃないですかね、と思いました。
不動産投資にメリットが存在するのは事実です。しかし、メリットはそうしたメリットを受けられる可能性が高い、というだけで絶対ではありません。ましてや不動産は長期的に見る物ですので、なおさら吉と出るか凶となるかは分かりません。
また販売したい不動産会社の口からデメリットはあまり語られません。なので、リスク自体は十分検討した上で購入するのであれば購入したら良いと思います。
自分の中の購入基準を作るべき
私の結論ですが、基本的に都内・区分・ワンルームはインカムゲインではかなりの期間は儲かりません。基本支出がかなり出ると思った方が良いです。
運良く地価が値上がりしてキャピタルゲインを得られるようになれば儲かりますが、そうでなければ積極的な繰り上げ返済をして儲けが出る時期を早めるという事しか出来ないと考えています。
そのため、ご自身の中で築年数、エリア、駅からの距離、広さ、間取り、現在の賃料、管理会社、金利などの様々な要因に対して基準値を設けて、これ以上の条件であるならば購入する、と決めておくのが良いです。
その事前に決めていた条件以下であれば購入しない、決めていた条件以上であり、問題無いような不動産であれば即決で購入する、くらいの気持ちで不動産会社には行った方が良いかなと思います。
ただどの不動産会社で購入しても都内・区分・ワンルームであればドングリの背比べなので、物件にあまり大きな差はありません。
なので、そもそも不動産投資をするのか？が一番大きな決断であると思いますし、不動産投資をするのであれば、先ほど挙げたような諸条件を設けておけばある程度の不動産会社であれば条件にマッチした物件を出してくれると思います。
まとめ
不動産会社も商売なので、デメリット面については最低限必要な話をして不動産投資をしたくなるように顧客に接客します。
不動産投資によるメリットはあくまで可能性が高いだけという事であり、将来がどうなるかは神のみぞ知る、という物です。だからこそ不動産投資なのです。
ただそうしたリスクを背負わなければ利益も得られないため、今の状況を変えたいというのであればある程度のリスクは許容する必要があるかなと思いますが、取り過ぎには十分注意して出来ればと思います。
最後まで読んで頂きありがとうございます。
