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こんにちわ！
年金情勢の不安が助長している事や金融機関の貸し出し融和等の様々な要因に伴って近年は不動産投資家の数が増加しています。忙しいサラリーマンにとっては管理会社にお任せ可能な不動産投資は副業としては魅力的です。そんな不動産投資について改めて書いてみたいと思います。
以前不動産投資については購入金額よりも購入後に継続的に繰り上げ返済出来る事が資産形成を成す上で重要である、という事を書きました。
こちらは数十社の不動産会社からお話しを聞いてみて基本的にどの不動産会社から購入しても、購入物件や保証については大きな差はない、と思ったからです。ただ、私も一社だけここで購入するのは危ない、、と思った会社がありました。そうしたまさに危ない、と思うような会社から買わなければ基本的には大きな差は無いと思っています。
ただ、大きな差は無いと思っていますが、多少の良し悪しはあるなと思ったのでそうした部分を書いていきたいと思います。
収益構造から見る不動産会社
不動産会社の収益はより良い物件を購入し、それを購入価格より高くお客さんに販売して差額を利益として得ています。
大抵の業者は購入価格の15～20%程度の利益を乗せて販売しています。例えば2000万円の物件であれば、2300万円～2400万円の値段で販売するという事です。
では仮に本来2000万円の価値がある物件を1500万円で購入出来たとした場合、一般客に15%～20%の利益を含めた1800万円程度で販売するでしょうか？
答えは間違いなくNOです。
逆にあなたがその会社の人間だったらどうしますか？という話です。こうしたお宝のような物件については会社が購入後、そのまま賃貸として貸し出して利益にするか、通常値段の2300万～2400万で一般の方に販売するか、もしくは社員が購入するか、社員の親戚や親しい人が購入するでしょう。
私のような一般の方が購入出来る購入物件に大差は無い、と考えているのはこのためです。
良い不動産会社の特徴
私が思う良い不動産会社の特徴としては2点あります。
営業に力を入れていない
当たり前ですが、営業はお金が掛かります。広告費に人件費とかなり高額な額に上ります。
つまり広告に力を入れているほど、その分不動産販売価格に利益が乗っている事が考えられます。よくお話しを聞きにくるだけで5000円のクオカードや〇〇ポイントが付与されます、というのは典型的な例です。また、芸能人を使ってCMをするなどしている業者も相当利益を乗せていると思って良いと思います。
ただ、広告をガンガンやっている有名な会社で不動産物件を購入する事が物凄い悪いという事ではありません。そうした広告をガンガンやっていて悪い物件を販売しているのならば、物凄い世間からパッシングを浴びる事になります。現在特にそうしたパッシングが無いのであれば多少販売価格は高いかもしれませんが、酷い物件を販売して消費者を騙すような事はしていない、という裏付けにもなります。
B to B事業が中心
不動産販売会社は主にどこから不動産を購入しているのでしょうか？
答えは大抵不動産会社から購入しています。
土地を持っているディベロッパー会社が物件を建築し、その物件を不動産会社が購入して顧客に販売します。そういう構造である場合、最初の土地購入と建築コストが2000万円だった場合、物件を保有する不動産会社Aは不動産会社Bに対して利益を乗せて2400万円で販売します。不動産会社Bは購入価格に対して利益を乗せて顧客に2880万円で販売します。
さて、誰が一番損をしているでしょうか？という話です。
これは新築でも中古でも不動産に限らずですが、その物件を取得するまでに出来るだけ仲介業者がいなければいないほど、購入価格は安くなる可能性が高いです。
そうした上流工程の業者は基本B to C事業をあまりやっていません。理由は業者に販売するのと個人に販売するので手間が大幅に異なるからです。個人でかつ最初の物件取得となれば、購入催促のために色々と説明や事務処理などが大変なので同じ値段で売れるのであればコストがかからず簡単に売れる同業者に販売出来た方が良いのは当然です。
そのように不動産業者が購入してくれるような物件を販売している会社、つまりB to B事業を中心にしている会社が保有している物件を購入した方が良い、という事になります。
良い不動産会社を見つける方法
上記でこんな不動産会社が良い、というポイントを挙げさせてもらいました。
ただ問題は上記であげたような特に営業活動をしておらず、B to B事業中心の会社をどうやって見つけるのか！？という話です。
そうしたクローズドな世界は大抵見つかりません。また、そうしたクローズドな世界の会社を見つけたとしてその会社が本当に良い会社である、という事を確認する方法がクローズドな世界には存在しません。クローズドなので(笑)
なので、そうした良い会社でかつ信頼も出来るような業者を見つけるためにはご自身の信頼のおける友人、または親戚がいる事を願うしかありません。
ただどれだけ信頼のおける方からの紹介だったとしても最終判断はご自身であり、責任はご自身にあります。そうした状況下で頼りになるのはそれまでどれだけ知識を蓄えて問題の有無を見抜く力があるかであり、最後は野生の勘です←結構気に入っています(笑)
サラリーマンという守られた環境では普段なかなか味わう事が出来ないご自身の資産形成における重要な経営判断になりますので、不動産購入自体も非常に良い経験かと思います。
まとめ
- 一般的に有名な不動産会社から購入する場合、物件やサービスに大差はあまり無い
- 良い不動産会社の特徴は営業をしていない、B to B事業が盛んである
- クローズドな良い不動産を見つけるのは友人・知人紹介が有力な方法
- クローズドな会社の良し悪しを見分ける最終判断は自分自身
最後まで読んで頂きありがとうございます。
